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Immobilienverkauf mit Wohnrecht

Martina Dammrat · 11.05.2021

Foto: pogonici / stock.adobe.com

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Wer trotz Verkauf im Eigenheim wohnen bleiben will, kann sich absichern. Teilverkauf, Mietvertrag, Nießbrauchrecht oder Leibrente: Das sollten Wohneigentümer darüber wissen.

Es gibt viele Gründe, warum man nach Eintritt ins Rentenalter Geld braucht: Der eine will die schmale Rente aufbessern, der andere sich einen lang gehegten Traum erfüllen, ein Dritter seine Kinder finanziell unterstützen oder mit warmer Hand vererben. Mancher will für eine etwaige Pflege vorsorgen. Dann heißt es, das „Betongold“ zu versilbern – und wohnen zu bleiben. Die Idee dahinter: Immobilienverrentung.

Dafür bieten Makler, Banken und entsprechende Firmen verschiedene Modelle an. Diese unterscheiden sich finanziell und rechtlich deutlich, sodass ein Vergleich schwierig ist. Meist trennt man sich dabei ganz von seinem Eigentum. Wer es nur teilweise oder gar nicht aufgibt, kann noch an der Wertsteigerung der Immobilie teilhaben und sie erst später verkaufen. Zudem gibt man den Erben die Möglichkeit, durch eigenen finanziellen Einsatz die Immobilie zu behalten. Doch welche Modelle gibt es überhaupt?

Verkauf gegen Wohnrecht und Leibrente

Statt des Kaufpreises wird eine zeitlich befristete oder lebenslange Rente ausgezahlt und man erhält ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht auf Lebenszeit. Der Fall, dass man zu einem späteren Zeitpunkt in ein Alten- oder Pflegeheim umzieht, sollte vertraglich geregelt werden. Ist die Rentenzahlung befristet, muss man an eine anschließende Lösung denken. Achtung: Von der Leibrente ist der Ertragsteil steuerpflichtig.

Verkauf mit Nießbrauchrecht

Beim Verkauf der Immobilie wird ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Es ermöglicht, über das Wohnrecht hinaus auch alle Erträge von Haus und Grundstück zu nutzen, zum Beispiel zu vermieten. Das Recht erlischt mit dem Tod, es ist nicht vererbbar. Sein Wert ist sehr hoch – je nach Alter werden 40 bis 50 Prozent vom Wert der Immobilie abgezogen. Wer alle Nebenkosten zu zahlen und die Immobilie instand zu halten hat, sollte unbedingt vor Vertragsabschluss geprüft werden.

Verkauf mit Mietvertrag

Bei diesem Modell verkauft man seine Immobilie und wohnt dort als Mieter weiter – allerdings ohne ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht. Dafür entspricht der Verkaufserlös fast dem Marktwert. Problematisch wird es, wenn der Erlös irgendwann durch die Mietzahlungen aufgebraucht ist. Lohnend für diejenigen, die auch ohne Verkauf die Miete aufbringen könnten und das Geld für etwas anderes nutzen wollen. Aber Achtung: Man sollte vertraglich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausschließen.

Teilverkauf mit Nutzungsentgelt

Es wird nur ein Teil der Immobilie gegen einen festen Betrag verkauft. Der Käufer wird damit stiller Teilhaber, doch der Besitzer kann weiterhin – sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist – alles rund ums Haus allein entscheiden, muss aber umgekehrt auch für Reparaturen, Nebenkosten und Nutzung des verkauften Teils aufkommen. Für die Nutzung des verkauften Teils wird monatlich ein Betrag fällig.

Umkehrhypothek

Eine Bank gewährt einen Kredit gegen Eintrag einer Grundschuld, man bleibt also Eigentümer. Da für diesen Kredit zu Lebzeiten weder Zinsen noch Tilgungen gezahlt werden, sondern dem Darlehen entnommen werden, steigt dessen Höhe von Monat zu Monat an. Die Rückzahlung wird erst nach dem Verkauf zu Lebzeiten oder nach dem Tod fällig. Dieses Modell gilt aufgrund weitreichender Absicherungen als besonders teuer. Ist zum Schluss der Wert der Immobilie höher als die Darlehensverpflichtung, kommt die Differenz noch den Erben zugute.

Unbedingt beraten lassen

Ob sich ein Modell lohnt, hängt neben den genannten Aspekten auch entscheidend vom Alter des Eigentümers ab. Denn das „Risiko“ einer hohen Restlebenserwartung schmälert deutlich den Verkaufspreis oder die Rentenzahlung. Die Abschläge bei einem frühen Verkauf sind teils enorm. Dazu kommen noch Vermittlungsprovision und Gebühren. Daher sollte man auch immer Alternativen zu einer Immobilienrente in Betracht ziehen.

Empfehlenswert ist es, in einem ersten Schritt die Immobilie von einem Gutachter bewerten zu lassen. Erst dann ist es sinnvoll, von verschiedenen Anbietern Angebote einzuholen, die Vertragsbedingungen und Auszahlsummen zu vergleichen und penibel – mit Gebühren und Provision – durchzurechnen. Und sich realistisch die Frage zu beantworten, ob so das eigene Liquiditätsproblem tatsächlich dauerhaft gelöst wird. Beratung durch einen unabhängigen Finanzberater oder eine Bank ist hilfreich.

Spätestens vor Unterzeichnung des Kaufvertrags sollte man die Beratung eines Fachanwalts für Immobilienrecht in Anspruch nehmen, um möglichen rechtlichen Fallstricken vorzubeugen. Die Absicherung von Rechten im Grundbuch, eine Rückübertragungsklausel im Vertrag, Schutzmaßnahmen für den Fall einer Insolvenz des Käufers … vieles muss bedacht werden. Damit es kein böses Erwachen fern des eigenen Heims gibt.

Mehr Informationen finden Sie auf der Internetseite der Verbraucherzentrale unter: www.verbraucherzentrale.de.

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Tags: Immobilien , Rechtsberatung , Wohnen in Köln

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